Cuando tenemos una Vivienda de Protección Oficial (VPO), son múltiples las dudas que nos surgen a la hora de poner la vivienda a la venta, lo complejos que puede resultar los trámites y de la multitud de requisitos que en cada caso y tipo de Protección a los que se debe acoger tanto el propietario como el comprador para poder formalizar la venta son muy variados en cada caso. En Alser Asesores queremos aportarte un poco de luz.

¿Tengo una vivienda de Protección? ¿Puedo venderla? ¿Qué tiene que saber el comprador?

Muchas son las personas que a la hora de vender su vivienda descubren que es VPO, es decir que total o parcialmente fue subvencionada por el Estado, la Comunidad Autónoma o el Ayuntamiento al que pertenece. Las viviendas con algún tipo de protección son destinadas para aquellas personas que cumplen unos requisitos que hacen difícil el acceso a otro tipo de viviendas por tener una necesidad social o económica.

Con el paso del tiempo, las personas tienen necesidades de vender y a veces su idea de venta y precio, poco tiene que ver con las opciones reales y legales que tienen. También hay temor entre los que compran que desconfían o temen que estén haciendo las cosas mal ya que el desconocimiento causa inseguridad y temor.

Intentaremos ayudarte porque ambas partes deben conocer el proceso.

Existe normativa estatal y autonómica sobre la concesión de VPO, donde se indican también los procesos de venta y descalificación. Si además la vivienda fue adjudicada por una empresa municipal de vivienda, con independencia del régimen y trámites propios de la Comunidad, hay de dirigirse al Ayuntamiento por si existen condiciones propias o específicas. En nuestro caso nos referiremos a la Comunidad de Madrid y sus requisitos.

¿Cómo saber si mi vivienda es de VPO?

Consultando la escritura de compra y la hipotecaria. Es la documentación más completa para ver la calificación de la vivienda de protección oficial, el número de expediente, la hipoteca y la acreditación del tipo de préstamo si está subvencionado o no, si se dieron ayudas y su justificante. En la nota simple registral suelen aparecer algunos datos, pero no siempre aparecen todos los necesarios.

¿Puedo vender una Vivienda de Protección?

SÍ en general, pero las circunstancias cambian en función del tiempo transcurrido desde la adquisición y según el régimen a la que esté sometida.

Si se vende una VPO antes del tiempo normativo, tendrá que venderse con unas circunstancias y habrá requisitos diferentes. Si este tiempo ya ha pasado, el proceso será completamente distinto. En ocasiones las circunstancias mandan, pero estar en la frontera de un año u otro puede afectar considerablemente no sólo al precio sino a los beneficios por la venta.

¿Qué tengo que hacer?

Solicitar el permiso de venta y la descalificación si procede. Hay viviendas que transcurrido un plazo pueden venderse, pero no llegan a descalificarse.

¿Cuánto cuesta? Depende

Si lo que quiero es venderla antes del plazo mínimo establecido, tendré que recibir un documento de la Comunidad de Madrid acreditando que la vivienda es apta para llevar a cabo el proceso de descalificación de una manera voluntaria, para lo que antes tendré que haber justificado los motivos de la necesidad de venta (necesidades especiales de discapacitados o personas mayores, incremento de personas que vivan en ese hogar o traslado a otra ciudad por motivos laborales)

En ese caso, tendré que devolver cada una de las ayudas que se haya percibido en la adquisición, tanto en lo que se refiere al precio de compra como a las ayudas en la financiación y en los impuestos. Si te concedieron un préstamo cualificado, habrá que tramitar además con la entidad financiera la forma de cancelarlo y hacer uno nuevo con las condiciones de mercado actuales.

Además del coste de las tasas oficiales para pedir el permiso de venta y según las ayudas que recibiste por tu circunstancia personal, la descalificación puede llegar a costar miles de euros.

Si lo que quiero es vender después del plazo mínimo establecido, será suficiente la solicitud del permiso pagando la tasa y presentando la documentación que se requiere.

Finalizado el plazo que estipula la ley según el tipo de protección, será posible la descalificación del inmueble y por lo tanto venderlo como libre o atendiendo a unas tablas determinadas que indican precios máximos. Esto se puede saber con el expediente de construcción y la fecha de calificación definitiva. Asegúrate que esto sea así para evitar sorpresas y más aún una vez la compraventa sea comprobada por Hacienda.

En todos los casos la presentación de solicitud de permisos de venta y descalificación requiere de la presentación de documentación y acreditación de circunstancias para que se realice la resolución que podrá ser favorable o no.

Existen casos de excepcionalidad, donde no es necesario solicitar el permiso de venta, pero siempre es conveniente asegurarse de esto. Por ejemplo, en la disolución de la sociedad de gananciales matrimonial, siempre que la vivienda sea adjudicada a uno de los cónyuges. O también, por la extinción del condominio, siempre que la vivienda sea adjudicada a uno de los comuneros.

¿Cuánto tiempo se tarda en vender una vivienda protegida?

Hay que saber que sin la respuesta de la Administración no conviene vender este tipo de vivienda, puede considerarse el trámite favorable si no contesta por silencio administrativo, pero suele hacerlo y aunque no hay un plazo definido puede llegar a pasar hasta 6 meses.

Comercializar la vivienda puedes hacerlo antes, pero se recomienda tener seguridad si el precio es libre o no y el tiempo que pase hasta obtener el permiso. Esto condicionará al futuro comprador según la prisa que tenga en entrar en la vivienda.

Coordinar los permisos, la búsqueda de un comprador que necesite una casa como la mía y que los plazos coincidan, requiere que más de un astro esté perfectamente alineado.

¿Son todas las Viviendas de Protección iguales? NO

Existen muchas tipologías de tipos de vivienda protegida, unas que prescribe la protección directamente porque han pasado décadas y otras más modernas se acogen a leyes muy concretas y específicas (VPO, VPP, VPPB y VPPL, de promoción privada, al amparo de un RD determinado o con protección de promoción pública)

Una vez que sepas que tipo de protección tiene tu vivienda y a que normativa se acoge, puedes consultar en las tablas los precios máximos legales de venta que está especificada en la Cédula de Calificación Definitiva de las escrituras.

¿Puedo venderla a cualquier persona? Depende.

Si he obtenido el permiso de venta por un motivo justificado, pero no ha pasado el periodo de protección, la Comunidad podría exigir que el comprador también cumpla una serie de requisitos como que sea su futura vivienda habitual y permanente, que no tenga otra vivienda y que no se superen los umbrales de renta establecidos para ese tipo de vivienda.

Si he obtenido el permiso de venta y con ella la VPO ha quedado liberada podré transmitirla a cualquier cliente comprador.

Tanto en un caso como en otro hay que ver si ha transcurrido el plazo para la limitación de precio máximos.

¿Puedo venderla al precio que yo quiera? Depende

Tanto en el caso de haber sido concedido el permiso de venta antes del periodo de protección, como después, hay que ver si ha transcurrido el plazo para la limitación de precio, es decir puede haber pasado el tiempo y la autorización de venta no tiene que justificarse, pero sigues teniendo que vender según el módulo del régimen de protección. En otros casos, la liberalización del precio es automática con el fin de la limitación del régimen de protección si así se indica en ese expediente.

Finalmente, hay que tener presente si la comunidad autónoma puede ejercer el Derecho de Tanteo y Retracto y durante cuánto tiempo.

En cualquier caso, liberados todos los procesos de protección, se podrá vender a precio libre de mercado.

Para Concluir recomendamos que, es importante hacer una consulta de la mano de un profesional en la Consejería de Vivienda. Según tu caso concreto, te ayudará a tener un planteamiento económico, con pros y contras y te informará respecto a las posibles infracciones y sanciones.

Para evitar sorpresas y que un trámite administrativo te impida cumplir un sueño o lo haga cuesta arriba, es recomendable el asesoramiento y acompañamiento de un profesional inmobiliario durante toda la tramitación de venta de una Vivienda Protegida.

En este enlace de la Comunidad de Madrid se puede acceder a muchos trámites relacionados con las VPO si tienes una y quieres venderla..

SI quieres que desde Alser Asesores te asesoremos en profundidad sobre Viviendas de Protección o cualquier cuestión inmobiliaria, deja tus datos y te llamamos nosotros.